資産運用

築古の融資。12年フルローンの仕組み

詳しくはYoutubeにアップしたんですが、築古戸建て2戸に450万フルローンの融資がおりました。

スゴいなーってなりそうなんですが、そこは弱小投資家なので、そうは問屋が卸しませんw

こんなスキームでした。

  • 個人で定期預金450万に担保設定
  • 物件には抵当権なし
  • 12年の融資期間
  • 金利は2%台後半

450万担保なら、現金で買った方がええやんって言われそうですが、金利を支払いながら金融機関との取引実績をつくるという意味で今回は、こんなスキームで進めました。満室でまわれば、返済比率は30-40%なので単体の事業として無理がないことが前提です。あとは、定期預金でキャッシュが拘束されるので、資金効率も悪くなります。物件が無担保なので、その担保枠で別の融資を引けば、資金効率的には問題ないですが、土地値に対して融資してくれる金融機関に持ち込む必要があります。

優秀な投資家であれば、物件担保プラス自己資金1割ぐらいで引けるんでしょうけど、1件は、路線価も出ない特殊な物件だったので仕方ないです。これからの動き方としては、まず、リフォームして入居付したら、しばらくは安定稼働でしっかりまわっているということを金融機関に認識してもらいます。そして2年ぐらい運用すれば、450万の担保に余裕が出てくるので、そこからが事業者としての勝負所!100万ぐらい空いた担保と新規物件で融資打診をして、金融機関がどう評価してくれるか…

想定通り進めて、金融機関側もリスクをとっていただけないようであれば、その時点で定期解約して借入返済すれば良いので、こちらが先にリスクをとっていく手法です。2、3年後に物件を買うときにきっと役に立つはず。と思ってがんばります。根性っすね。

 

PodCastもやってます

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