不動産賃貸,  資産運用

#19.仲介営業に営業する

こんにちは!不動産賃貸業をやってると、仕入=買付や売買契約、引渡しからはじまって、商品化=リフォームやリノベ、バリューアップ、周辺の地上げや条件変更などを行い、出来上がった商品を営業します。
今回は、この営業の話です。

よく、不動産投資では徹底的に安く買えば失敗しないと言われています。私も確かにそうだと思いますが、同じくらい賃貸需要があり、客付する力があることが大事になります。企業運営に置き換えると、トップラインの引き上げが営業力、販管費抑制がリフォームや原状回復コストの抑制、仕入高が物件購入時の交渉となります。

と言うことで、利回り30パー想定でも、客付してまわしてナンボやと思ってるので、入居付に対する努力は、リフォームコストを少しコントロールする能力よりも大事だと思っています。(個人的な意見なので賛否両論あるとは思いますが…)入居者決まって家賃が入り出せば、プラスで回ることが、仕入高と販管費に最低限必要なボーダーで、営業力は、客付できなければ、一円にもならないので、商売としては破綻します。だから、しっかり戦略に沿った戦術を的確に放っていく必要があると感じています。

戦略とは、いくらでいつまでに入居者を付ける。
戦術とは、仲介営業に紹介してもらう。ジモティーやウチコミでみつける。知り合いに入居してもらう。ステージング、広告費アップ、フリーレントを付ける、ゼロゼロにして初期費用抑える。キャッシュバックする。家具家電つける…

いくらでもあるはずで、この中から最も破壊力のある戦術を使います。それは、仲介営業に営業すること(笑)
なんや、そんなことかいって思うかもしれませんが、不動産仲介の方々は、言わばフルコミでしか仲介手数料や広告費は、もらえないので、オーナー側からすると何人の仲介に動いてもらっても決まるまではコストは発生しません。これを使わない手はないので、いつも泥臭く客付のお願いをしています。テキストが長くなりましたが、よかったらPodcastを聴いてみてください。ライクやコメントお待ちしております(^^)

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