資産運用

#23.床の張り直し

こんにちは、相変わらず、6月引渡を受けた戸建ての床修繕に苦労しているオギーです。

この物件は、ほとんどノーリフォームで申込いただいた物件なのでリフォームが甘々で苦戦しています。しかも、8月中順から既に入居してもらっているので、不具合箇所を直すにも一苦労。少し経緯をまとめます。

  • 2週間ぐらい前に床が緩いと入電あり
  • 翌日、現地で状況確認。確かに指摘部分の床が抜けそう
  • 一部貼り替えの予定で部材搬入
  • 工事予定日に台風で、延期
  • 本日、現地に入った大工さんに別の部分も緩いと指摘
  • 大工さんと話した結果、全面改装へ…(^^;)
フローリング

入居中ということもあり、床を剥がして根太からのやり直しは負担が大きいので、クッションフロアだけ剥いで、フローリング増し張り作戦になりました。失敗したときにこそ、学びがあるので、コストや雑感をまとめます。

根太から床をやり直し、クッションフロア仕上げの場合

A.床の解体コスト+B.廃棄コスト+C.施工コスト+D.材料費

A.解体@2万で2人工とB.廃材廃棄(約5坪分のフロア材)5,000円として、4.5万

C.根太補強、構造合板貼り、クッションフロアの施工コスト@2万で3人工として、6万

D.材料費として、構造合板10枚(サブロク)で12,000円、根太補強用4,000円、クッションフロア(ボンド含む)8,000円で2.4万

こんな感じでトータル12.9万也

フローリング上張りの場合

A.クッションフロア剥離+B.廃棄コスト+C.施工コスト+D.材料費

A.クッションフロアの剥離で0.5人工で10,000円とB.廃棄1,000円として、1.1万

C.施工コスト@2万円で2.5人工で5万円

D.材料費5坪分のフローリング材@7,000円で35,000円、根太ボンド1,000円、框10,000円で4.6万

こんな感じでトータル10.7万也

考察

打合せしたけど、大工さんの好みにもよるけど、入居者ありの状態で解体して床張り替えよりは上張りの方が積極的だったので、その方向で実施することにしました。オギーにできることは、材料費を抑えて、大工さんがスムーズに仕事できるようにしっかり段取りすること。コーナンプロ行こうwww

オギーは投資エリアが分散しているので、何人かの大工さんの人工を比べてみると1万~2万円のレンジで人工提供してもらえる大工さんがボリュームゾーンだと思います。大工工事にプラスして、クロスや電気工事、残置物や廃棄処理までやってくれる人もいるし、コースレッドやコーキングガンまで準備しないと作業が進まない大工さんもいると思います。単に人工いくらという表示だけでは、本来の価値はわからないので、少し小さめの工事で気の合う大工さんをガッチリ捕まえていきたいです。それでは、また!

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