不動産賃貸

#26.特需に頼ってはいけない

こんにちは!今日もアパートの掃除をしていたオギーです。

東京でオリンピック開催に合わせてホテルの宿泊料を設定し、オリンピック延期となったところで、投資がまわらなくなったというニュースを聞いて、自戒の意味を込めて。

ユースケース(不動産価格)

不動産の価格の上下で今が買い時とか今は買うなというのがよくありますが、賃貸業という意味では、なるべく安く買うというのは鉄則ですが、自分の決めた利回りや条件をクリアしていれば、売買市場の相場観はあまり関係ないです。相場が上がっていれば、売却も描けるけど、市場が下がっていれば、賃貸でしっかり運用すれば良い=賃貸運用が基本という考えであれば、相場の上下に一喜一憂することはなく、持続的な事業が運営できると思います。

不動産屋

ユースケース(オリンピック需要)

オリンピックでインバウンドが一時的に増え、高い宿泊料でもホテル運営ができるというのは正しいと思いますが、そもそも、それがなければ成り立たない事業計画ならば、そのホテル事業は、オリンピック期間しか運営できないものになると思います。つまり、オリンピック需要がなくても運営できる事業計画でなければ、進んではいけないと言うことになると思います。つまり、オリンピックがあるので、値段が上がりますとか、需要がありますというセールストークには要注意ですね。

セールストーク

現在の金融緩和状況を踏まえて

ある意味、低金利で余剰資金が出回っているので、甘い投資話にのってしまいそうになりますが、何の事業でも事業計画に負荷をかけて、継続できるか必ず自分自身でチェックする必要があります。小ぶりのアパートでも、自分でしっかりデューデリすることで、隠れていた収入や支出がみつかったりします。

  • プロパンガス屋と長期でオーナーに不利な契約が組まれている
  • 高利回りかと思ったら、水道代はオーナー持ち
  • EV、貯水槽や浄化槽の維持費が収支に組み込まれていない
  • 入居付のADが300%で無理矢理うめているなど…

セールスマンがファイナンスまでパッケージにしている投資商品は、特に多い気がします。投資と言っても事業なので、自分でしっかりデューデリするか、コストを払って、信頼できるコンサルや先輩に頼むべきだと思います。セールスマンがファイナンスまでパッケージにしているおまかせは要注意ですね

おまかせセールスマン

デューデリに必要なギア集め

デューデリ項目にも、結果に大きく影響する重要なギアもあれば、体制に影響のない小さなギアもあります。これらのギアがうまく噛み合って事業としてエンジンが動くので、新しい事業をはじめる時は、小さくはじめて大きく育てるのが鉄則!とよく言われますが、その通りだと思います。不動産賃貸業であれば、上に記載したようなチェック項目は経験豊富な方は、自然にヒアリングされているので、どうしても困ったら先輩大家さんに教えを請うのも良いと思います。

デューデリのギア

それでは!

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