不動産賃貸

#36.適正な指値幅

こんにちは、全集中の呼吸、参の型、指値をいれて交渉中のオギーです(^^)

価格交渉

指値(さしね)というのは、不動産を購入する時の価格提示の方法で、この価格で買いたい(販売額から値引きした額)と言う金額を提示する時の総称と理解しています。逆に人気のある物件は買い上がり(販売額に上乗せ)と言って、売主様の希望額よりうえの金額を提示します。他の商売同様に需要と供給、築年数、立地、融資情勢、積算価値などのギアが絡んで市場価格がなんとなく形成されています。

歪みがあるパターン

なんとなく取引相場の価格があっても、ワンプライスではないので、取引ごとに歪みがあります。株価と比べると、ソフトバンクの株価は今日の10:00現在は、同じ価格で取引されますが、不動産は同じマンションの同じ間取りでも、2・3割価格差があることもあります。だから、その歪みを見抜いて、安く買う(高利回り)のが上手な買い方になります(と理解しています)

  • 相続で売却しなければ税金が払えない
  • 失業や離婚、転勤で売却
  • 相続したけど不動産に興味がない
  • 売却しようとしている不動産の価値を理解していない
  • 投資物件を実需の仲介が扱って値付けミス

いろいろありますが、たくさん物件をみれば、色々な事情があってそれだけでも勉強になります。

安く買う!指値の根拠は?!

ホンネは、一円でも安く買いたいと思う気持ちがいっぱいです!!しかし、収益物件は、利回りから逆算した価格から、調整するのが通例です。

  • 家賃相場で引き直して利回りから物件価格を算出
  • 修繕箇所を指摘して指し値
  • 現金購入を条件に価格交渉(スピード勝負で手仕舞い)

交渉中の物件目線

小さめのアパートで条件は、15%以上、2DK以上、駐車場が各戸1以上確保できる6-7年で回収が終わるもの(年収200万ぐらい目安)を狙っています。結果的に郊外の築古になります。ロットが小さいですが、戸建て用地となる広さの土地(60坪ぐらい)で出口をとっていく作戦です。これらの物件はオギーの投資エリアでは自主管理が多くて、資料提供に時間がかかるので粘り強く交渉が必要ですが、じっくりやっていこうと思います。

本命は…

やっぱり、福岡市内の物件である程度利回りを確保できるものを取得していきたいですが、利回りがなかなか厳しいので、郊外築古アパートでキャッシュフローを貯めつつ、ストライクゾーンの物件がきたら全力でいきたいと思いますww

次は、オギーが勝手に思う、福岡市内の利回り相場について書きたいと思います。それでは、また!

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