不動産賃貸

#37.失敗している投資

どうも、脚トレで頭ぼよよん状態のオギーです(^^;)

今回は、完全に失敗している投資について分解してみたいと思います。人の不幸は蜜の味というので、神回になること間違いなしww

スペック

この物件は、オギーの一号物件で、戸建て3戸(正確には1戸と2戸イチ長屋)バルクの案件でした。

  • 平均家賃4万×3室
  • 物件価格は、1300万⇒900万指値
  • 築40年(木造の対応年数切れ)
  • OCで入居者付き
  • 敷金は各戸3ヶ月⇒ざっくり36万もらえた
  • 売買仲介の会社にそのまま管理を頼んでいる
  • 物件価格分を公庫でフルローン(10年)
  • 単純表面利回り16%

雑感(1年運営した)

えーと、今なら絶対買わない案件ですwwフルで融資が出ても買いません。当時は、物件が欲しくて買ったんだと思います。当時の狙いは、自己資金を使わずCFをとりながら10年後に戸建て用地として売り抜ける…って描いていたようです。つい1年ぐらい前の話なのですが、ヘボい投資ですね(^^;)とはいえ、投資というのはバックテストしてはじめて正しい評価ができます。良い物件だと思っても、予想外の修繕や入居付に苦労して赤字になることだってあり得るので、過去から現在が未来を予測する最も確かなエビデンスになると思っています。

収支を分解

ひとまず、1年間運営して、どのような状態になったのか…

  • 1年間、満室で運営⇒月12万×12ヶ月=144万の収入は確保(^^)/
  • 修繕は、今月漏水で6万円弱キャッシュアウト(保険申請中)
  • ファイナンスは、900万10年、1.36%なので、約8.7万の返済(元金7.7万)
  • 運営経費は、月間15,435円(固定資産税含まず)
  • 固定資産税は、年間、約4.6万円(安いでしょww)

月間収支

家賃(12万)-経費(1.5万)-固都税1ヶ月分相当(3,833円)

CFは、約10.1万となります。ここから返済の約8.7万で、手残りは1.4万!?

これ、ホントマジなんですww年間20万も残りません。ここ1年は、退去なしで運営できたので、偶然手出しがないってレベルです。

  • 借入金返済力⇒1.17
  • 実質利回り(返済前)⇒14.1%
  • 返済後利回り⇒2.48%

反省点と考察

指標をみれば、今回のファイナンス条件で投資してはならない案件というのが明確になります。当時は返済後利回り2%あれば、投資対象と思って判断していたので、基準設定に問題がありました。土地値が上昇するような都心エリアであれば、これぐらいの基準でも、売却時に取り返せるので問題ないですが、オギーの投資している地方では、良くて変わらず、下手すると土地値は下がっていきます。残り9年耐えれば良いわけですが、最初は小さくはじめるのが良いと思います。オギーもこれが1億の物件だったら、詰んでいたと思います。

現在の基準だと、この物件は、600万で指値していると思います。ただ、これは、1年以上運営してきて痛感した基準なので、当時のオギーは、おバカさんだったということです(^^;)

ちなみに安全基準は、築年数と融資期間にもよりますが、下記を目安にしています。積算が伸びて融資期間が延びれば評価値も変わりますが、長期間安定運営が必要なので、経営リスクは上昇します。このバランスですね。

  • 借入金返済力⇒1.5~2ぐらい(築古戸建てだと2ぐらいは必要)
  • 実質利回り⇒10%以上(耐用年数残と積算高めの場合)、15%以上(耐用年数ギリギリ、15年融資)、20%以上(耐用年数切れ、10年融資)
  • 返済後利回り⇒3.5%以上、1000万以下は、10%以上

時間は巻き戻せないので、ガンガン物件取得して、失敗している投資を薄めていきたいと思いますwwあくまで、オギーの個人的見解なので、みなさんそれぞれ投資基準があると思います。あしからず。それでは、また!

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