不動産賃貸

#38.新築AP妄想

こんにちは!指値玉砕続きで、とうとう新築妄想に入ったオギーですww

福岡市内の物件は利回り低くて、ツライとです(T-T)

妄想スペック

  • 坪単価2~3万の地方の郊外
  • 部屋数8~10戸の利回り9%ぐらい
  • 金利1%で10年、その後0.2アップの1.2%
  • 火災保険は、年払い
  • 経費率は仮に家賃の15%
  • 減価償却は、設備15年、躯体22年

数字をシミュレーション

これは、何もトラブルがない前提で15年目まで運営した表です。本来は、ここに入退去と修繕(大規模修繕も1回くらいはいるかも)が加わるので、さらにパフォーマンスは落ちます。

  • 家賃下落は10年で5%
  • 手残りよりも原価償却が大きいので、税金のキャッシュアウトなし
  • 15年目の残債で売却すれば、利回り17%あるので、安全圏

ここから思うこと

新築の運営は原価償却がとれて、売却先が比較的長期ローンが組める15年くらいまでに手じまうのが王道と感じました。それにしても、築15年くらいで、利回り8%で売ってるアパートって儲かってますねww

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